임대차보호법(묵시적갱신)

 

 

​1. 묵시적 갱신이란?? ​

'묵시적 갱신(默示的 更新)'이란 계약 만기일이 되어도 임대인 임차인 간에 아무 말 없이 지나간 경우로서 보통 '자동연장'이라고 합니다. 묵시적 갱신과 대립되는 '명시적 갱신(明示的 更新)'이란 기간이 끝나기 전에 계약으로 기간을 연장하는 경우로서 보통 '재계약'이라고 합니다. ​

 

☞ 계약서를 다시 쓰지 않고 자동적으로 연장이 되는것이 묵시적갱신이며, 계약으로 기간을 확실히 정한경우를 재계약이라고 합니다.

 

 

2. 재계약과 구별하는 이유? 

묵​시적갱신이 재계약과 다른점은 임차인의 해지권에 있습니다.

자동연장 상태에서 임차인은 중도에 마음대로 나갈 수 있지만 재계약 시에는 그렇지 못하기 때문에 임차인은 자동연장이 유리합니다. 반대로 임대인으로서는 재계약을 해야 임차인의 일방적인 중도해지를 막을 수 있는 것입니다.

 

 

3. 자동연장이 되면 기간이 얼마나 연장될까요? ​

주택은 2년, 상가는 1년 또는 6개월입니다.

이유는 적용 법규가 각각 다르기 때문입니다.

(주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 그리고 민법) 

 

 

4. 왜 임차인에게만 해지권을 주는가?  

사실 자동연장 상태에서 임차인에게 해지권을 주려면 임대인에게도 주는 것이 공평합니다. 그러나 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만든 특별법에서는 임차인에게만 해지권의 혜택을 주고 있습니다. 한편 상가의 경우 일정규모를 초과하는 임차인에게는 이 혜택을 주지 않습니다.

특별법이 적용되지 않고 민법의 조항으로 돌아가는 것입니다.

일정규모 이하 상가 임차인의 범위 : 환산보증금 (보증금 + 월세x100) 기준

1. 서울특별시 - 9억원 이하
2. 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 - 6억 9천만원 이하
3. 광역시(부산 제외),세종시,파주시,화성시,안산시,용인시,김포시 및 광주시 - 5억 4천만원 이하
4. 그 밖의 지역 - 3억 7천만원 이하
(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)

 

 

 

 

 

 

5. 자동연장으로 넘어가는 시점? 

- 만기일 전 2개월 (상가 1개월)

임대인이 법규를 잘 몰라 재계약의 기회를 놓치는 사례가 있습니다.​ 만기일을 보름앞두고 임차인에게 보증금 인상을 요구했으나 임차인쪽은 이미 자동연장이 되었으니 올려줄수 없다는 경우입니다.

관련 법조항을 보면 '기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에' 미리 인상하겠다는 통지를 했어야 했습니다.

[주택임대차보호법 제6조 제1항 요약 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다]

묵시적 갱신이 되었다고 해도 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있습니다. 이 때 임차인은 인상에 동의할 수도 있고 거절할 수도 있습니다. 거절할 경우 임대인은 인상 요구를 거두어들이든가 아니면 소송으로 가게 됩니다. 올려주라는 판결이 난다면 인상 요구한 날부터 소급 적용됩니다.

 

 

6. 자동연장을 금지하는 특약을 넣어두면 어떨까? 

​- 효력이 없는 경우와 효력이 있는 경우로 나누어진다. ​

임대인이 재계약의 기회를 놓치는 실수를 막기 위해 계약서에 아예 다음 조항을 넣어둔다면?

​ "만기 1개월 전까지 해지 통지가 없으면 자동으로 2년 재계약 된 것으로 본다."

주택임대차보호법 제10조 (강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

상가건물임대차보호법에도 위와 같은 조항이 있다. 따라서 이 법의 보호를 받는 일정규모 이하 상가 임대차에서 자동연장을 금지하는 특약은 효력이 없다. 그러나 일정규모를 초과하는 상가일 경우 이 특약은 효력이 있다. 민법의 묵시의 갱신 조항은 강행규정이 아니기 때문에 당사자 간의 약정이 우선한다. 요약하면 자동연장을 금지하는 특약의 효력은 1)주택의 경우 무효, 2)일정규모이하 상가 무효, 3)그 외의 상가 유효, 이렇게 정리된다.

 

 

7. 재계약은 꼭 계약서를 다시 써야할까? 

- 여러가지 다른 방법도 있다.

구두계약도 계약으로 보지만, 상대가 부인할 때 입증 책임은 구두계약을 주장하는 임대인에게 있습니다. 증거나 증인을 댈 수 없다면 재계약으로 인정받기 어렵습니다. 결국 계약서의 중요성으로 돌아갑니다.

반드시 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약서를 꺼내 놓고 아래쪽 빈자리에 예를 들어 다음과 같이 써 넣으면 됩니다.

"계약기간을 00년 00월 00일까지로 연장한다."

그리고 그 옆에 날짜를 쓰고 임대인과 임차인이 각각 서명하거나 도장을 찍습니다. 이것도 번거롭다면 전화로 합의하면서 녹음을 해두거나, 문자메시지를 남기는 방법도 있습니다.

"오늘 전화로 합의한 대로 계약기간은 00년00월00일까지로 연장되었습니다."

허술하게 보이는 이 메시지 한 줄이 후일 재계약을 입증하는 중요한 역할을 하게 됩니다.

 

관련 3가지 법조항을 비교해볼께요!!

주택임대차보호법 제6조의2 묵시적 갱신의 경우 ①임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

상가건물임대차보호법 제10조 계약갱신요구 등 ⑤묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

민법 제635조 기간의 약정없는 임대차의 해지통고 (내용 요약) 묵시의 갱신의 경우 다음 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월
임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월


요약하면!!!!  자동연장 상태에서
1)주택의 경우 임차인에게만 해지권이 있고,
2)일정규모 이하의 상가 임대차에서도 임차인에게만 해지권이 있으나,
3)일정규모를 초과하는 상가 임대차에서는 임차인과 임대인 모두 해지권이 있습니다. 민법은 임대차보호법과 달리, 비록 예고기간의 차이를 두기는 했으나, 임대차의 양 당사자 간 공평을 기하고 있음을 보여줍니다. ​ 

 

 

 

 

 

 

★최종정리★

① 묵시적 갱신이 되면 기간은 얼마나 연장되는가?

모든 주택 : 2년

일정규모이하 상가 : 1년 ​

일정규모초과 상가 : 기간의 정함이 없으며 임대인 임차인 모두 언제라도 해지통지 할 수 있음

 

② 묵시적 갱신 상태에서 해지통지하면 몇 개월 만에 나갈 수 있는가?

모든 주택 : 3개월 (임차인만 중도 해지할 수 있음)

일정규모이하 상가 : 3개월 (임차인만 중도 해지할 수 있음)

일정규모초과 상가 : 임차인은 통지 후 1개월, 임대인은 통지 후 6개월

 

③ 묵시적 갱신이 안 되기 위한 해지통지 시한은 언제까지 인가? ​

모든 주택 : 만기일 6~1개월 전

일정규모이하 상가 : 만기일 6~1개월 전

일정규모초과 상가 만기일까지 ​

 

④ 묵시적 갱신을 금지하는 특약은 효력이 있는가? ​

모든 주택 : 무효

일정규모이하 상가 : 무효

일정규모초과 상가 : 무효 ​

 

<최종 정리>