「상가건물 임대차보호법」 은 영세상인들의 안정적인 생업종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정된 법입니다. 일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.
오늘은 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권에 대해서 알아보겠습니다.
▶ 상가건물 임대차보호법이 적용되는 필수요건
1. 사업자등록
2. 환산보증금 이하 [보증금 + (월임대료 * 100)]
지역 | 환산보증금 |
서울특별시 | 9억 |
과밀 억제권, 부산광역시 | 6.9억 |
광역시, 세종, 용인, 화성 등 | 5.4억 |
그 외 지역 | 3.7억 |
하지만!!! 계약갱신요구권은 환산보증금 초과시에도 적용됩니다.
▶ 계약갱신요구권
임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다.
* 암대인이 거절할 수 있는 정당한 사유
1. 임차인이 3개월분 월세를 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓, 부정한 행위로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 목적 건물의 점유회복의 필요한 경우 (임대차계약 체결 당시 공사시기 및 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우)
8. 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대사가 있는 경우 (단 임대인이 입증해야 함)
이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
이경우 차임 또는 보증금은 증감할 수 있다. 단 증액의 경우 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없다. (환산보증금 초과 시 5% 상한율은 없음)
현행 법이 규정하는 임대차 기간 10년 보장은 법을 시행한 2018년 10월 16일 이후 임대차 계약을 체결하였거나 계약이 갱신되는 임대차부터 적용된다. 그 전에 계약한 임차인은 예전 법 기준으로 5년이 적용되나 임대차 기간이 끝나는 시점에 계약 갱신을 할 때 10년을 보장받을 수 있다. 임차인의 계약 갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
* 10년 보장 간단 정리
2018년 10월 16일 이후 신규계약 -> 10년 보장
2015년에 신규계약하여 2018년 10월 16일 이후 계약갱신할 때 -> 10년 보장
2015년에 신규계약하여 5년 계약기간 꽉 채우고 임대인에게 계약갱신을 요구하였으나 임대인이 계약갱신거부하면 5년으로 끝남
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