임대차보호법(대항력,우선변제권,최우선변제권)

 

임대차 보호법에 대해서 알기쉽게 설명해 드릴께요^^ ​

 

대항력

​입주 + 주민등​록(전입신고) ​

 

1. 대항력의 의의

대항력이란 임차주택이 매매 등으로 양도되거나 후순위 권리자에 의한 경매 등으로 주택소유권의 변동이 생기더라도 임대차 존속기간과 보증금을 보호 받을 수 있는 권리이다. 즉, 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당할 경우 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭 없이 거주할 수 있고 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.

 

2. 대항력의 취득요건과 발생 시기

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다.

 

 

 

 

우선변제권

​​대항력 + 확정일자

 

1. 우선변제권의 의의

우선변제권이란 경매 또는 공매로 인해 임대차관계가 소멸될 경우

임차보증금을 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리이다.

 

2. 우선변제권의 요건

  ①대항력 요건을 갖출 것(주택의 인도와 주민등록)

  ②확정일자를 받을 것-확정일자는 대항력을 갖춘 후에야 효력이 발생

  ③임차주택이 경매 또는 공매로 매각되었을 것

  ④배당요구를 할 것

 

※ 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 되는 것이 아니고 민사집행법상 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

 

 

 

 

최우선변제권

[경매신청의 등기전] + 대항력

 

1. 최우선변제권의 의의

최우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매로 매각되었을 때 경매신청의 등기 전까지 대항력을 갖춘 임차인이 보증금 중 일정액을 매각 가격의 2분의 1 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

2. 최우선변제권의 요건

  ①보증금이 소액일 것

  ②경매개시결정기입등기 전에 대항력 요건을 갖추고 있을 것

  ③임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것

  ④배당요구를 할 것

 

3. 소액임차인의 기준시점

소액임차인의 기준시점은 임차인의 전입 시점이 아니라 최선순위담보물권설정일이다.

그러므로 대부분 1순위 근저당권은 말소기준권리이자 소액임차인 기준등기 역할을 한다.

보호받는 소액임차인의 기준은 아래 표에서 확인할 수 있다.

표시된 기준시점은 임차인이 대항력을 획득한 시점이 아니라, 경매에서 말소기준이 되는 권리 (주로 근저당)이 설정된 날짜를 말한다.

즉 기준시점은 담보물권 설정일이며 임대차계약 체결 당시 기준이 아니라는 점을 주의해야 한다.

 

 

                                                    <소액 보증금의 기준 및 보호금액>

 

 

 

 

 

여기서 주의할점!!

1. 구분등기가 안된 다가구주택(보통 원룸형태)의 경우 세입자가 여러명인 경우에도 최우선 변제금의 총액이 경매 낮찰 금액의 1/2을 넘지 못하므로 계약하기전, 내가 들어가서 살게 될 주택의 세입자 현황을 파악해 두는것도 좋은 방법이다.

만약, 살고 있는 주택에 경매개시결정통지가 도착하였다면, 경매 개시에서 낙찰까지는 상당한 시간이 소요되므로, 월차임을 보증금에서 차감해 나가는것도 하나의 방법이 될 수 있다.

2. 임차권등기 명령이 된 주택에 세입자로 들어갈 경우 최우선변제를 받을 수 없다.

계약 전 주택의 등기부등본을 반드시 열람해 보고, 임차권등기명령에 의한 등기가 되어있는지 확인해야 한다.

 

 

이해가 되셨나요?

정리를 하자면, 우선변제권은 대항력과 확정일자를 받아야 가능하지만 최우선변제권은 대항력만 갖추어도 효력은 발생합니다. 단, 우선변제권과 최우선변제권 모두 배당요구를 꼭 해야한다는거 잊지마세요~^^